Primer supuesto. Duración del contrato de arrendamiento de vivienda cuando se ha formalizado el contrato entre el 1 de enero de 1995 al 6 de Junio de 2013.

Mediante este artículo vamos a tratar de explicar, lo más sencillamente que podamos, la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Hemos de decir, que en este primer apartado nos vamos a referir  a la duración de aquellos contratos de alquiler celebrados desde el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU 29/94) hasta el 6 de junio de 2013, fecha  en la que se reformó la ley de arrendamientos estableciendo otro régimen de duración del contrato.

Si el arrendamiento de vivienda se ha celebrado desde el 6 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 te recomendamos que sigas leyendo este artículo puesto que la dinámica va a ser la misma, cambiando sólo los plazos.

Es IMPORTANTE que recordemos que la fecha de celebración del contrato de arrendamiento es la que determinará la Ley aplicable.

Duración del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre el 1.01.1995  al  6.06.2013:

1º.-  El artículo 9 de la LAU 29/94,  que parte de una axioma clásico cual es la libertad de pactos, establece:

” La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.

Sin embargo y aunque existe libertad contractual para establecer la duración del arrendamiento de vivienda, la Ley matiza esta libertad estableciendo con carácter imperativo, y por tanto excluido del principio dispositivo de las partes (art. 4.2 LAU), la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda.

Así continúa el artículo 9 diciendo:

“Si ésta (se refiere a la duración)  fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

¿Qué quiere decir este artículo 9 de la LAU?

De la lectura de este precepto cabe distinguir los siguientes supuestos:

1. a)  contratos cuya duración pactada es SUPERIOR A CINCO AÑOS.En estos casos la duración finalizará en la fecha fijada. Si ninguna de las partes comunicara la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.
2. b)  contratos cuya DURACIÓN ES DE CINCO AÑOS. El contrato finalizará en la fecha fijada ( a los 5 años), pero si el arrendador no comunicara con un mes de antelación a dicha terminación su voluntad de no renovarlo, se prorrogará anualmente hasta un máximo de TRES AÑOS obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino, aplicando el artículo 10 LAU).
3. c) contratos cuya DURACIÓN ES INFERIOR A CINCO AÑOS. Como es el SUPUESTO MÁS FRECUENTE, es sobre el que nos vamos a detener en el siguiente apartado; es decir, se trata de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración se ha fijado en UNO o DOS AÑOS, por ejemplo.

¿Qué ocurre cuando la duración del arrendamiento se ha pactado por tiempo inferior a 5 años?

Cuando se pacte un plazo INFERIOR A CINCO AÑOS (Ejemplo: La duración se ha pactado en UN AÑO, caso más habitual), por imperativo legal  y llegado el día del vencimiento del plazo contractual, por virtud de lo dispuesto en el artículo 9.1 LAU “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años“.

EJEMPLO:  Se celebra un contrato de arrendamiento el 1 de enero de 2013 y se pacta una duración de 1 año. Pese a que se haya hecho constar esa duración, el inquilino podrá estar en la vivienda si él quiere hasta 5 años, es decir, el contrato finalizará el 1 de enero de 2018.

La excepción para que el contrato no dure esos 5 años es la siguiente:

• Cuando el arrendador al tiempo de celebrar el contrato, haya hecho constar de forma expresa, la necesidad para él de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

Salvo el supuesto contemplado en el apartado anterior, el contrato aunque tenga fijada una duración inferior a 5 años (ej: UN AÑO), se prorrogará anualmente si quiere el inquilino hasta alcanzar CINCO AÑOS. Este plazo de duración de 5 años es obligatorio para el arrendador; por tanto, si el arrendatario quiere podrá permanecer todo ese tiempo en el uso de la vivienda.

Cuando se alcancen esos CINCO AÑOS, si el arrendador no le comunicado al inquilino UN MES antes su voluntad de darlo por extinguido (finalizado), el contrato se PRORROGA por periodos anuales HASTA TRES AÑOS a voluntad nuevamente del inquilino (siendo obligatorio ese plazo de 3 años  para el arrendador). Lo anterior viene recogido en el artículo 10 LAU.

La sentencia de la AP Zaragoza (Sección 4ª) de 29 mayo 2007 sobre la duración del contrato de arrendamiento de vivienda, establece:

” En este aspecto es de considerar que el art 10 LAU establece que el contrato, una vez finalizado el plazo de cinco años, y si no hay preaviso por ninguna de las partes con un mes de antelación para no renovarlo, esta sujeto a una prórroga de hasta tres años más, por plazos anuales. Esta prórroga de tres años es obligatoria para el arrendador, pero no así para el arrendatario, pues este, antes de acabar cada anualidad, puede notificar al arrendador con un mes de antelación su voluntad de no renovar.”

¿Qué ocurre cuando también termine esos 3 años de prórroga?

Cuando finalicen esos TRES AÑOS DE PRORROGA (ya llevamos 8 desde el inicio), si tampoco comunicase el arrendador la extinción del contrato, este entrará en TÁCITA RECONDUCCIÓN.

1. Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013

La ley establece un plazo mínimo de tres años de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 a voluntad del inquilino.

Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019.

La Ley de arrendamientos urbanos (en adelante LAU) sufrió una importante modificación en Junio de 2013 que afectó entre otras cuestiones a la duración de los contratos de alquiler de VIVIENDAS.

La citada reforma entró en vigor el dia 6 de junio de 2013, por lo tanto, a todos los contratos de arrendamientos de vivienda celebrados DESDE el 6 de Junio de 2013 HASTA el  5 de marzo de 2019 inclusive le son de aplicación estos cambios.

Segundo supuesto: Duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019 inclusive.

Para ello debemos acudir a los artículos 9 y 10 de la LAU, aplicables a este período.

Veamos qué consecuencias se extraen de los artículos 9 y 10 de la LAU tras la modificación efectuada el 6.06.2013 en la Ley:

1ª.-  El artículo 9 de la LAU comienza diciendo que:

” la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes“; sin embargo, seguidamente esta libertad de pactos es matizada al señalar:  ” Si ésta fuera INFERIOR a TRES AÑOS, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.”

2ª.-  El artículo 10 de la LAU establece:

” Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos COMO MÍNIMO TRES AÑOS de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante UN AÑO más.”

Lo fundamental de estos dos preceptos es, por un lado, que el inquilino tiene la posibilidad legal de permanecer en la vivienda, si él quiere, hasta TRES AÑOS aunque en el contrato se haya hecho constar una duración inferior.

Por otra parte, si el arrendador no comunica antes de un mes que el contrato finaliza cuando se alcance la cifra de tres años, el contrato ese prorroga a voluntad del inquilino durante OTRO AÑO más.

La ley protege al arrendatario en este aspecto y cualquier cláusula que limite estos derechos sería NULA.

SUPUESTOS de duración de los arrendamientos de vivienda posteriores al 6 de junio de 2013

1. A)  Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo SUPERIOR a TRES AÑOS (libertad de pactos), el contrato durará el tiempo que se haya hecho constar. Llegado el vencimiento pactado si ninguna de las partes comunica a la otra su voluntad de extinguir el contrato, éste entrará en tácita reconducción.

EJEMPLO: Contrato celebrado el 1 de enero de 2014 con duración pactada de 6 años. Cumplidos los 6 años (31 de diciembre de 2019) si cualquiera de las partes no comunica la extinción, el contrato entrará en tácita reconducción.

1. B)  Si la duración del arrendamiento de vivienda se ha pactado por tiempo de TRES AÑOS, el contrato finalizará en la fecha fijada, pero si las partes no se comunicaran, al menos con 30 dias de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más. Terminada la prórroga, si las partes no han comunicado su voluntad de extinción el contrato entrará en tácita reconducción.

2019. La Ley de arrendamientos urbanos modifica y amplía la duración de los arrendamientos de vivienda a partir del 5 de marzo de 2019.

Tercer supuesto: Los arrendamientos de vivienda a partir del 5 de marzo de 2019. 

A los contratos de arrendamientos de vivienda que se celebren a partir de dicha fecha se les aplicará la reforma de la Ley de arrendamientos urbanos aprobada por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, publicada en el BOE del 5.03.2019.

Esta reforma ha entrado en vigor con fecha 6 de marzo de 2019.

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la citada reforma ha quedado redactado de la siguiente manera:

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Si esta fuera inferior A CINCO AÑOS, o inferior a SIETE AÑOS si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

A su vez, el artículo 10 de la LAU ha quedado redactado de la siguiente manera:

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato SE PRORROGARÁ OBLIGATORIAMENTE por plazos anuales hasta un MÁXIMO DE TRES AÑOS más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato

fuente: www. mundojuridico.info