Con las cosas como se están poniendo con los precios de los pisos en alquiler, ¿te puede subir tu casero lo que pagas? Aquí tienes la respuesta.

Las noticias y comentarios de expertos en los distintos medios parece que coinciden en que el mercado de las viviendas de alquiler, después de varios años de atonía, está experimentando un notable incremento con la consecuencia ineludible del encarecimiento de los alquileres.

Ante ello, es lógica la pregunta que se formula todo inquilino y que da pie a este trabajo.

Desde una perspectiva exclusivamente jurídica, la respuesta ha de ser negativa, ninguna de la partes puede modificar unilateralmente un aspecto tan esencial del contrato de arrendamiento como es el alquiler que paga el inquilino. Sin embargo esta tajante respuesta ha de ser matizada y cuestión distinta es la actualización de ese alquiler, como veremos a continuación.

La tranquilidad del inquilino en cuanto a la estabilidad de su alquiler dependerá de la fecha de su contrato, conforme al siguiente cuadro:

Contrato anterior a 9 de mayo de 1985

Es el típico alquiler de “renta antigua” y el casero, que debió actualizar el alquiler a la entrada en vigor de la LAU actual -1/01/1995- ahora solamente tiene la opción de actualizar el alquiler anualmente conforme al IPC general.

Contrato sujeto al Decreto Boyer (9/05/1985 a 31/12/1994)

En este caso habría que determinar si está sujeto a prórroga forzosa, con lo cual vale lo dicho anteriormente, o no está sujeto, con lo cual el casero puede darlo por terminado y exigir que el alquiler sea actualizado anualmente a precio de mercado.

Para determinar si existe o no prórroga forzosa conviene conocer la doctrina del Tribunal Supremo al respecto, el hecho de que el inquilino haya vivido pacíficamente en esa vivienda hasta la fecha no significa nada.

Contrato firmado entre 1/1/1995 y 6/6/2013

Dos supuestos:

1.- El contrato no ha agotado su vigencia, bien porque se pactó una larga duración, o porque no se han agotado las prórrogas legales (5+3 años), en tal caso el arrendador solamente puede actualizar el alquiler anualmente conforme al IPC

2.- El contrato ha agotado su duración. En tal caso el arrendador puede dar por terminado el arriendo y exigir al inquilino para continuar viviendo en esa casa el alquiler que considere acorde con el mercado actual.

Contrato firmado a partir de 6/6/2013

Dos supuestos:

1.- El contrato no ha agotado su vigencia, bien porque se pactó una larga duración, o porque no se han agotado las prórrogas legales (3+1 años), en tal caso el arrendador solamente puede actualizar el alquiler anualmente conforme al IPC, o al sistema pactado en el contrato.

2.- El contrato ha agotado su duración. En tal caso el arrendador puede dar por terminado el arriendo y exigir al inquilino para continuar viviendo en esa casa el alquiler que considere acorde con el mercado actual.

Contrato firmado a partir de 1/04/2015

Dos supuestos:

1.- El contrato no ha agotado su vigencia, bien porque se pactó una larga duración, o porque no se han agotado las prórrogas legales (3+1 años), el arrendador podrá actualizar el alquiler anualmente conforme al sistema pactado en el contrato, si no se ha pactado nada no podrá actualizar y si no se ha pactado el sistema tendrá que aplicar el Índice de Garantía de Competitividad.

2.- El contrato ha agotado su duración. En tal caso el arrendador puede dar por terminado el arriendo y exigir al inquilino para continuar viviendo en esa casa el alquiler que considere acorde con el mercado actual.

En cualquiera de los casos en que el alquiler haya agotado su duración legal o pactada el casero para darlo por terminado deberá respetar los plazos de la tácita reconducción.

Como colofón hay que reiterar y subrayar

I- La importante diferencia entre renovación (contrato nuevo) y prórroga de contrato, ya que en el primer caso el arrendador no está sujeto a ninguna limitación a la hora de fijar el precio del alquiler, ‘son lentejas’, al inquilino no le queda otra que aceptarlas o marcharse,

II.- El hecho de que el inquilino lleve viviendo muchos años en la vivienda pacíficamente, no le da ningún derecho especial a la hora de hacer un contrato nuevo, ya no existen más alquileres de duración ilimitada en el tiempo que los de ‘renta antigua’ y algunos del Decreto Boyer, como ha quedado explicado