En nuestro sistema jurídico civil existe un principio general en materia contractual de observancia obligatoria : “lo pactado es de obligado cumplimiento”, y expresa que todo contrato debe ser fielmente cumplido por las partes de acuerdo con lo pactado.

Sin embargo, existen situaciones en las que el legislador debe permitir dar por extinguido el contrato. La extinción del contrato por decisión unilateral de una de las partes requiere, cuando de resolución se trata, la concurrencia de una situación que pueda calificarse de incumplimiento (cfr. art. 1.124 del Código Civil) y sólo cuando se verifique esa situación con los requisitos establecidos por la doctrina jurisprudencial cabrá la resolución del contrato.

Por todo lo expuesto, no resulta difícil comprender que el Código Civil contemple de forma muy restrictiva la posibilidad de que una de las partes dé por extinguido el contrato sin necesidad de que concurra un incumplimiento y sin que se den los presupuestos para alguna otra de las formas de ineficacia previstas en nuestro ordenamiento. Sin embargo, a lo largo del Código Civil pueden constatarse ciertos casos en los que se atribuye a una o a ambas partes del contrato la facultad legal de dar por extinguida la relación contractual, sin necesidad de que exista incumplimiento alguno.

El legislador reconoce la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato en determinados supuestos. Al análisis de estos últimos supuestos de vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento a instancia del arrendatario dedicamos este artículo.

Los contratos de arrendamiento suscritos al amparo de la vigente LAU de 1994 deben respetar un plazo mínimo de duración. La duración de este plazo se ha visto modificado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas estableciendo que el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de tres años, en lugar de los cinco que regía anteriormente. Al finalizar este plazo, el contrato será prorrogado tácitamente, salvo indicación en contrario de las partes con treinta días de antelación, por un año, en vez de los tres años de la normativa anterior.

Por tanto, en virtud de la obligada observancia del principio del “pacta sunt servanda” que inspira nuestro Derecho Civil Contractual, si se ha convenido un plazo de duración determinado o indeterminado, el contrato debe ser cumplido por ambas partes hasta su vencimiento. Este precepto contiene la previsión normativa de determinar las consecuencias indemnizatorias en caso de que el arrendatario de un inmueble desistiera unilateralmente del contrato.

En este sentido:

“Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación por lo menos e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir”.

Con la redacción de este precepto el legislador otorga un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento de vivienda y de uso distinto al de vivienda, y establece los presupuestos objetivos necesarios para que su ejercicio despliegue los efectos jurídicos previstos en la norma.

No obstante, a mi juicio, conviene precisar que aunque la doctrina mayoritaria y el propio legislador utilicen el término desistimiento, desde un punto de vista estrictamente de técnica jurídica, hubiese sido más apropiado usar la expresión resolución anticipada o unilateral del contrato de arrendamiento; pues no cabe olvidar que el vocablo desistimiento tiene ciertamente una connotación más procesal (cfr. STS de 20 de abril de 2007).

Sin perjuicio de la legitimidad de aquellas cláusulas pactadas expresamente en el contrato mediante las cuales se estipule un derecho del arrendatario de resolver anticipadamente el contrato antes de su vencimiento, este derecho de desistimiento consagrado en el referido precepto viene sometido a una doble condicitio iuris: notificar el arrendatario su propósito de dar por concluido el contrato mediante escrito dirigido al arrendador con 30 días de antelación como mínimo e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que según el contrato quedase por cumplir.

La interpretación doctrinal de este precepto no ha resultado ser nada pacífica, sobre todo en materia de fijación y moderación de la cuantía indemnizatoria. A pesar de ello, la jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene reconocida la validez de la moderación por parte de los órganos judiciales en la cuantificación de la indemnización debiendo ser valoradas las expectativas legítimas del arrendador y del arrendatario.

La doctrina jurisprudencial que interpretó el desistimiento anticipado del arrendatario en contratos de arrendamiento de vivienda de duración inferior a cinco años siempre ha sido muy contradictoria, sobre todo en lo atinente a la determinación o no de la indemnización y a la fijación de los criterios para poder cuantificar la misma. En este sentido, en algunos casos la doctrina ha declarado la existencia de un derecho del arrendador a recibir una indemnización por daños y perjuicios, ante la ausencia de un pacto expreso al respecto en la estipulación de una cláusula de vencimiento anticipado. En otros casos, habiéndose pactado expresamente la “cláusula penal” en el contrato, ha fijado como cuantía de la indemnización la equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por aplicación analógica del artículo 11 de la LAU de 1994.

En definitiva, el abandono unilateral de la finca, dejando de abonar la renta pactada, por parte del arrendatario supone un incumplimiento contractual que obliga al mismo a responder de las rentas devengadas durante todo el plazo pactado, si, vigente la relación arrendaticia al no haber aceptado el arrendador la resolución del contrato (consta en las actuaciones la oposición “ab initio” manifiesta y constante del arrendador al desistimiento del arrendatario, no aceptando la devolución de las llaves), éste opta, en aplicación de lo dispuesto en el art. 27.1 LAU, por exigir el cumplimiento de la obligación del pago de rentas (…).”

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de noviembre de 2005, considera que en caso de desistimiento unilateral sólo cabe exigir la indemnización por los perjuicios efectivamente causados:

(…) Ciertamente el artículo 11 de la LAU el desistimiento unilateral para contratos cuya duración pactada sea “superior” a 5 años, con preaviso de, al menos, 2 meses; las partes “podrán” pactar una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor, por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos inferiores al año se fijarán proporcionalmente. No existe la misma previsión para contratos de duración igual o inferior a 5 años, lo que, en principio, supone que no cabe el desistimiento unilateral, debiendo el arrendatario cumplir el contrato (sin perjuicio de que pueda pactarse tanto la posibilidad de desistimiento unilateral como la indemnización misma, para tal caso, ex art. 1255 Cc), si bien, caso de desistimiento unilateral solo puede exigirse la indemnización de los perjuicios realmente derivados del incumplimiento del plazo con fundamento en el art. 27.1 LAU 94 en relación con el art. 1124 Cc (analógicamente la jurisprudencia referida a la aplicación del art. 56 TRLAU 64 a contratos posteriores a mayo de 1985, así la STS. 15.6.1993, es decir indemnización por el tiempo en que el objeto del contrato permaneció sin ser – sin poder ser – nuevamente arrendado, pues en otro caso, podría existir un enriquecimiento injusto); pero claro, tales daños y perjuicios deben ser acreditados por quien reclama su indemnización.

En conclusión:

Para los juristas y profesionales del derecho el estudio y análisis de la normativa arrendaticia se está convirtiendo en una actividad dotada de cierta complejidad. Con la última reforma operada por la Ley 4/2013, se adiciona un nuevo marco legal de obligada observancia para tener el debido conocimiento de la regulación existente en materia de resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

De esta forma, resulta estrictamente necesario para corroborar la viabilidad legal o no de la facultad de desistimiento del arrendatario conocer la fecha del contrato de arrendamiento en cuestión, pues en función de la misma resultará operante la LAU de 1964, el Real Decreto Ley 2/19855, la LAU de 1994 para contratos celebrados antes del día 6 de junio de 2013 o la Ley 4/2013 para contratos celebrados con posterioridad a esa fecha.

Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a 1 de enero de 1995.- Estos contratos de arrendamiento, sean de vivienda o de uso distinto, continúan rigiéndose por el artículo 56 de la LAU de 1964. En dicho precepto se prevé el vencimiento anticipado del contrato en base a estos requisitos:

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento en cualquier momento, preavisando al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación.

Abonar una indemnización al arrendador o subarrendador cuya cuantía es la equivalente a indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 6 de junio de 2013.- Para estos contratos continúa aplicándose el artículo 11 de la LAU de 1994, en la redacción dada con anterioridad a la reforma de la Ley 4/2013. En este sentido los requisitos para que el arrendatario pueda resolver de forma anticipada el contrato de arrendamiento son los siguientes:

Sólo se admite el desistimiento en contrato con una duración superior a cinco años y una vez haya transcurrido ese plazo.

El preaviso al arrendador es de dos meses, debiéndose acreditar la recepción de esta comunicación mediante la utilización de la vía notarial o el burofax.

Resulta lícito pactar una indemnización a cargo del arrendador de un mes de renta por cada año en vigor que reste por cumplir y para períodos inferiores la parte proporcional. Si se ha estipulado una cláusula de vencimiento anticipado sin ningún tipo de cláusula penal, la jurisprudencia tiene declarado que el arrendador puede tener derecho a una indemnización por daños y perjuicios.

En los contratos de arrendamiento inferiores a cinco años, la ley no contempla la posibilidad de rescindir unilateralmente el contrato por parte del arrendatario y le hace someter su conducta a la obligación del cumplimento de los contratos. De esta forma, se produce un incumplimiento contractual pues el arrendatario tiene la obligación de cumplir con las obligaciones pactadas y surgiría un derecho del arrendador a ser indemnizado de conformidad con los artículos 1101, 1124, 1256 y 1556 y otros concordantes del Código Civil. Para los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la libertad de pactos de conformidad con el artículo 4.3 de la LAU de 1994.

Resolución anticipada en los Contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013.- La redacción actual del artículo 11, dada por la Ley 4/2013, posibilita el vencimiento anticipado del contrato de arrendamiento de viviendas, sujeta a estos requisitos:

El arrendatario podrá desistir del contrato con independencia de la duración mínima legal que establece el artículo 9 de la LAU, una vez transcurridos seis meses desde la formalización del contrato.

El preaviso al arrendador es de treinta días.

El legislador remite al principio de autonomías de las partes para determinar o no el derecho de una indemnización a favor del arrendador y una obligación a cargo del arrendatario. Sin embargo, el precepto sí fija la cuantía máxima de esta indemnización que se calculará en función de computar una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

De esta forma, las partes no pueden pactar una indemnización cuya cuantía supere este máximo legal, pues esta cláusula sería declarada nula por vulnerar las garantías que tiene el arrendatario en virtud del artículo 6 de la LAU de 1994: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”

En cuanto a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda rige la voluntad de las partes a tenor de lo previsto en el artículo 4.3 de la LAU de 1994: “(…) los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

Autor: José Ramón López Gallardo