El desahucio por precario es un tipo de proceso judicial verbal que pretende que el dueño de una vivienda o local u otro inmueble pueda recuperarlo cuando en él viven okupas o incluso personas que entraron en la vivienda con consentimiento del propietario.

Concepto de desahucio

El desahucio es un procedimiento judicial a través del cual quien tiene derecho a poseer un inmueble pretende recuperarlo.

El desahucio puede tener lugar por varios motivos, entre los que destacan los siguientes:

• Por impago de rentas de alquiler del inquilino.
• Por finalización del plazo de duración del contrato de arrendamiento.
• Por encontrarse el habitante del inmueble en situación de precario.

Concepto de precario

De los tres motivos expuestos arriba, vamos a analizar en este post el último.

Existe situación de “precario” cuando tiene la posesión del inmueble una tercera persona que no tiene derecho a permanecer en el inmueble si el dueño le pide que se vaya, es decir, cuando el ocupante del inmueble carece de un título (contrato) que le habilite para seguir allí aunque el dueño le pida que se vaya.

El “precario puro” se da cuando el dueño ha permitido que una tercera persona ocupe el inmueble sin cobrar renta por ello y sin fijar una duración determinada. Sin embargo la jurisprudencia (las decisiones de los jueces) amplía el concepto de precario a otra figura más, lo que hace que podamos hablar de situación de precario en los siguientes casos:

• Ocupación del inmueble con el previo consentimiento del dueño (precario puro).
• Ocupación del inmueble sin el previo consentimiento del dueño del inmueble (ocupación inconsentida o también conocido como “movimiento okupa“).

Qué hacer antes de iniciar el proceso de desahucio por precario

Qué puedo hacer?

Se puede interponer demanda de desahucio por precario sin enviar ningún tipo de requerimiento al ocupante para que devuelva el inmueble a su dueño ( por ejemplo, burofax), aunque es recomendable hacerlo dado que el porcentaje de efectividad de esta comunicación suele ser bastante alto. Además, dicho envío ayudará a que en caso de que no logremos que el ocupante devuelva el inmueble, puedan serle impuestas las costas al demandado.

Cuánto cuesta?

Los gastos que tiene que asumir el demandante son:

• Abogado: en este tipo de procesos es necesaria su intervención. El coste suele rondar los 600 euros.
• Procurador: es necesaria su intervención. Su coste ronda los 200 euros.
• Poder notarial para pleitos: sobre 30 euros.
• Cerrajero: alrededor de 90 euros. No siempre es necesaria su intervención.
• Tasas judiciales: desde el 2 de Marzo de 2015 los demandantes que sean personas físicas están exentos del pago de tasas judiciales. Respecto a los demandantes que sean pesona jurídica, la tasa judicial está compuesta de dos partes: una fija y otra variable. La tasa fija son 100 euros y la variable será el 0,50% de la cuantía del proceso. La cuantía del proceso está constituida por el valor del inmueble. Así, por ejemplo, para un inmueble valorado en 200.000 euros, la tasa a pagar para instar demanda de desahucio si el demandante es persona jurídica será de 1.100 euros (100 euros de parte fija más un 0,5% de 200,000 euros). A la hora de tomar el valor del inmueble, puede tomarse cualquier valoración oficial si no puede determinarse el valor por otros medios. En cualquier caso, el valor no podrá ser inferior al que conste en el catastro (artículo 251.2 ley de enjuiciamiento civil).

Así, estamos hablando de un coste aproximado de unos 1.200 euros.

Cuánto dura el proceso?

Una vez interpuesta la demanda, si todo va bien, habrá Sentencia favorable que indica que el demandado debe desalojar el inmueble. Si no lo hace voluntariamente, habrá que interponer posteriormente (a los 20 días de ser Firme la Sentencia) una segunda demanda (demanda ejecutiva), para que se ejecute lo que dice el juez. Todo el proceso puede durar entre ocho y doce meses.

El proceso

El proceso de desahucio por precario se ventila a través de las normas del juicio verbal, según nos indica el artículo 250.1.2° LEC. Vamos a repasar en qué consiste este proceso verbal de desahucio por precario.

La demanda.

El proceso comienza con la presentación de la demanda de desahucio por precario. Junto con la demanda hay que adjuntar los siguientes documentos:

• Poder para pleitos.
• Notificaciones o requerimientos que se hayan enviado previamente solicitando la devolución del inmueble (como por ejemplo, escrito solicitando la devolución de la vivienda cedida gratuitamente).
• Copia de la escritura de propiedad del inmueble o del título (contrato) que autoriza al demandante a reclamar la posesión.

La demanda se interpone en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en que se encuentre el inmueble, y la parte demandada podrá ser:

• En caso de ocupación consentida por el dueño: las personas a quienes se cedió el inmueble inicialmente, incluso aunque éstas entregasen la posesión posteriormente (sin consentimiento del dueño) a otras personas.
• En caso de ocupación no consentida por el dueño: las personas que ocupen el inmueble al momento de presentar la demanda.

El demandante tendrá que dejar constancia de que el ocupante no paga renta alguna, pues en principio hay presunción de existencia de renta por usar el inmueble.

El juicio

Al ventilarse el desahucio por precario por los cauces del juicio verbal, tras la presentación de la demanda y la posterior admisión de ésta por parte del Juzgado, éste envía la demanda a la parte demandada, emplazando a todas las partes a una “vista” (juicio) tras la cual quedará el asunto visto para Sentencia.

La Sentencia

La Sentencia estimará o no las peticiones del demandante. En caso de ser Sentencia estimatoria, condenará a los demandados a que, tras 20 días hábiles contados desde el día siguiente a la notificación de la Sentencia (es el plazo para recurrir), dejen libre el inmueble a disposición de la parte demandante; apercibiéndoles de lanzamiento (desalojamiento del inmueble) en caso contrario.

Igualmente la Sentencia se pronunciará sobre la condena en costas.

La demanda ejecutiva

Si la parte demandada no cumple voluntariamente la Sentencia tras el mencionado plazo de 20 días, entonces la parte demandante podrá interponer demanda ejecutiva para que se “ejecute” lo dictado por el Juez en la Sentencia.

El lanzamiento

Tras la interposición de la demanda ejecutiva se fija fecha para el lanzamiento.

La recuperación del inmueble puede ser voluntaria (mediante la entrega de llaves) o forzosa (pudiendo ser necesario el auxilio de un cerrajero para acceder al interior del inmueble).

La Comisión Judicial levantará Acta de lo acontecido, así como del estado de conservación del inmueble, dado que si existen daños en el mismo el dueño podrá actuar judicialmente contra el ocupante en vía civil, incluso, en vía penal