Actualmente, muchas son las comunidades de propietarios que se encuentran con la dificultad de que algunos de sus integrantes adeudan varias cuotas comunitarias.
Dicha situación, ha ido agravándose en estos tiempos de crisis, hasta tal punto que, las cantidades adeudadas por los propietarios morosos suponen un gran perjuicio para el resto de propietarios, los cuales tienen que hacer verdaderos malabarismos para atender los pagos ordinarios de la comunidad.
Mediante este artículo, pretendemos informar de los pasos a realizar por la propia Comunidad de Propietarios a fin de reclamar al propietario deudor las cantidades que debe, cumpliendo con dos objetivos, ver si atiende al pago tras la reclamación o bien, generar la documentación necesaria para demandarlo judicialmente.
Así;
Paso 1: Pedir en el Registro de la Propiedad Nota Simple de la vivienda que se trate al objeto de poder acreditar la titularidad e igualmente comprobar a quién pertenece el inmueble.
Paso 2: Convocar una Junta de Propietarios que comprenda en el Orden del Día de la Convocatoria un punto referido a “ Certificación / Liquidación de Deuda de Propietario/s Moroso/s”.
Paso 3: Redactar Acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en la que se acordará la Certificación / Liquidación de la Deuda del Propietario de la vivienda puerta X expresando y detallando la deuda , a modo; Primer Trimestre 2014 ….100€, Cuota 1ª Obras Terraza ….200€ y así sucesivamente, hasta expresar al final; Total deuda XXXX.
En dicha acta, se expresará el acuerdo de habilitar al presidente a demandar en nombre de la comunidad y a nombrar abogado y procurador. ( para el caso, éste último, de que fuera necesario).
El acta deberá contener los requisitos esenciales; lugar, fecha, convocatoria, asistentes ( recuérdese que los propietarios deudores están privados del derecho de voto hasta que se pongan a corriente de pago) y acuerdos, debiendo ir firmada principalmente por el Presidente y constando sobre su firma la expresión “ Visto Bueno Presidente”. Igualmente, si hay Administrador Secretario, también deberá firmar el acta.
Paso 4: Redactar Certificado/ Liquidación de deuda; La misma tendrá forma de carta dirigida al propietario deudor y expresará que; Mediante Junta de Fecha xxx se aprobó la liquidación de deuda de la vivienda puerta xx, propiedad de xxx, por importe de xxx, según el siguiente desglose…( procediendo a detallar la deuda por conceptos como se hizo en el acta).
En dicha Certificación también se manifestará que se ha acordado emprender acciones judiciales procedentes según la vigente Ley de Propiedad Horizontal para reclamar la deuda, facultando al Presidente, para en su caso, nombrar abogado y procurador, otorgar poderes procesales y realizar los actos necesarios a tal fin.
En el último párrafo del escrito, se advertirá al propietario moroso de que se trata de un requerimiento previo a demanda, para que en plazo de 7 días proceda al pago de la cantidad reclamada, indicándole que si transcurre dicho plazo sin que el mismo se haya producido, se producirá a la reclamación judicial, correspondiéndole el pago de las costas procesales de abogado y procurador en caso de que los mismos se utilicen.
Por último, al igual que el acta, firma del Presidente con visto bueno y Administrador, si lo hay.
Paso 5: Envío de Certificación de Deuda con certificado de correos y acuse de recibo.
Hay que remitir por correo al propietario moroso ( aunque viva en la finca) la Certificación de Deuda, guardando el resguardo del certificado de correos, el cual, acredita el envío.(Igualmente podría utilizarse burofax, pero resulta mucho más económico el método descrito de correo ordinario)
Tras unos días, hay dos opciones;
Que correos nos devuelva el acuse de recibo ( cartón rosa ) el cual acredita que la carta ha sido recibida por el deudor en determinada fecha que consta en el mismo, con lo que tendremos que darle unos días a ver si paga o no.
Que correos nos devuelva la carta entera cerrada, con lo que deberemos proceder al paso 6.
Paso 6: (Sólo en caso de que se devuelva la carta por correos). Tablón de anuncios de la Comunidad ; La ley de Propiedad Horizontal prevé que si no se ha conseguido notificar la deuda al deudor, se cuelgue en el tablón de anuncios de la Comunidad o en Lugar visible de la misma, el mismo escrito de Certificación de Deuda, sólo que ahora deberá añadirse un párrafo más que diga “ Como quiera que ha transcurrido el plazo anterior de forma considerable, y ante la devolución de la carta certificada en el domicilio que nos consta a efectos de notificaciones según lo establecido en el art 9H de la LPH, se coloca esta certificación en Tablón de Anuncios de la Comunidad a los efectos oportunos de notificación de la presente Certificación de Deuda”.
Igualmente deberá ir firmado por Presidente y Administrador de la forma indicada anteriormente.